Vendere casa velocemente a Roma

Vendere casa velocemente a Roma

È possibile vendere casa velocemente a Roma in questo periodo difficile di mercato? Certo, a patto di tenere sempre a mente 3 aspetti fondamentali: prezzo, pubblicità e selezione dei potenziali acquirenti.

Vendere casa velocemente a Roma: Prezzo

Sia che si opti per la mediazione di un professionista, sia che s’intenda invece operare nel privato, definire il giusto prezzo di vendita di un immobile e uno degli step decisivi se si vuole vendere velocemente casa a  Roma.

Assegnare alla tua abitazione un giusto prezzo, che non sia così alto da scoraggiare i potenziali compratori e allo stesso tempo non svaluti la casa, è fondamentale per collocare correttamente il prodotto sul mercato.

Uno degli errori più comuni commesso dai proprietari di casa e purtroppo anche da agenti immobiliari poco professionali, è proprio quella di scegliere un prezzo troppo alto rispetto al mercato e poi abbassarlo drasticamente nel giro di pochi mesi.

I prezzi sui portali sono spesso sbagliati e molte case rimangono in vendita per anni a causa di prezzi fuori mercato.

Se sei un venditore altamente motivato allora evita di commettere questo sbaglio, perché oggi i compratori sono preparati e sai cosa penseranno se la tua casa scende di prezzo ogni mese? Aspetteranno ancora perché è chiaro che “il venditore ha esigenze di vendere la sua casa“. Inoltre potrebbero farti un’offerta molto più bassa anche del valore oggettivo di casa tua.

Davvero vuoi far pensare agli acquirenti che non riesci a vendere ed essere “costretto” per due o tre volte ad abbassare il prezzo del tuo immobile permettendogli di offrire ancora di meno di quello che è il giusto valore attuale?

La cifra che chiedi per la tua casa deve produrre appuntamenti ed offerte senza bisogno di ribassassi se vuoi veramente raggiungere il tuo obiettivo: vendere casa velocemente a Roma.

Ma allora, come scegliere il giusto prezzo della tua casa?

Il nostro consiglio, se vuoi fare un confronto sui vari portali di tipologie di casa simili alla tua,  è quello di fare 3 passaggi:

  • escludere dalla ricerca immobili che sono sul mercato da più di 4/5 mesi;
  • fare una media tra gli annunci restanti
  • togliere dalla cifra che avrai calcolato, il 10%-15% (trattabilità media inserita sul prezzo degli annunci)

Sapevi che sul sito dell’Agenzia delle Entrate puoi verificare a quanto vengono venduti gli immobili al metro quadro nella tua zona?

E’ bene inoltre sapere che il prezzo di una casa non è definito soltanto dalla superficie commerciale dell’abitazione. Dipende anche da altri fattori, a partire dall’edificio per poi arrivare alle caratteristiche interne  come esposizione, razionalità degli spazi, vista, finiture, lo stato di manutenzione degli impianti e la presenza di servizi in zona come parchi, mezzi pubblici e scuole.

Una corretta valutazione inoltre, non può prescindere da una attenta verifica di tutta la documentazione inerente l’abitazione.

Scarica gratuitamente la guida completa ai documenti che servono per vendere casa.

Evita di perdere l'affare o peggio la caparra incassata dopo il compromesso!

2. Tecniche di pubblicità avanzate

Per vendere casa online velocemente bisogna avere una strategia

Una volta stabilito il prezzo, il passo successivo per vendere velocemente casa a Roma, è quello di strutturare una pubblicità mirata sul target di acquirenti ideale.

Fino a qualche anno fa bastava un annuncio su un portale immobiliare con 4 foto scattate da cellulare e con poche informazioni. Oggi invece, con il numero di immobili in vendita che aumenta di giorno in giorno, è necessario essere presenti contemporaneamente su piu’ portali immobiliari. Bisogna scrivere l’annuncio nel modo giusto ed investire in abbonamenti che permettono di avere maggiore visibilità.

Per rendervi l’idea un singolo annuncio ha un costo medio di € 60,00 per ciascun portale immobiliare.

Altro punto fondamentale per attrarre l’attenzione di potenziali acquirenti è quello di sfruttare le potenzialità di Google e dei social network come Facebook con campagne mirate ad un target di persone ben definito.

Importantissima è pure la presentazione della casa. Cerca di rendere appetibile il tuo immobile e, se puoi, affidati ad un fotografo professionista che ne esalti le qualità. Non ha una disposizione neutra ed è piena di oggetti personali? Ti consigliamo di pubblicizzarla con delle foto virtuali che aiutino l’acquirente a capire come poter disporre al meglio i mobili ed organizzare in maniera ottimale lo spazio.

È necessario valorizzare casa in modo da colpire emotivamente i visitatori.

3. Evitare perdite di tempo con i "turisti" delle case

Un altro gravissimo errore che viene commesso da chi vende casa è quello di far entrare nella propria abitazione chiunque chieda un appuntamento per di visionarla.

Se vuoi vendere velocemente casa a Roma, impara a scremare le visite eliminando dalla coda i cosiddetti “turisti immobiliari“.

Prima di fissare un appuntamento accertati che chi ti sta chiamando:

  • abbia capito bene la descrizione di casa tua e la zona in cui si trova;
  • abbia già una pre-delibera di mutuo e quindi una reale consapevolezza del suo potere di acquisto;
  • non debba vendere casa sua per poter acquistare la tua;

Bisogna insomma dedicare una dettagliata intervista al potenziale compratore per evitare perdite di tempo inutili.

Un consiglio al momento giusto PUÒ FARE LA DIFFERENZA!!

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Cosa succederà al mercato immobiliare

Cosa succederà al mercato immobiliare

Cosa succederà al mercato immobiliare

Il COVID-19 si è abbattuto come un tornado su un mercato, quello immobiliare, che da più di 10 anni era già in grossa crisi e che stava cercando molto lentamente di tornare ai suoi tempi migliori. Chiunque abbia nei progetti prossimi di vendere o comprare casa, non può fare a meno di porsi una domanda: che succederà al mercato immobiliare?

Pareri contrastanti degli addetti ai lavori

Grafico in discesa

Con ogni probabilità il calo dell’occupazione avrà ripercussioni forti sulle compravendite future. Come potete leggere anche in questo articolo pubblicato su idealista sempre meno famiglie potranno permettersi di accedere al credito.

Per fortuna però diverse voci di esperti escono da questo coro di negatività, garantendo che, al contrario di quello che si pensa, non ci sarà un ulteriore frenata del mercato. I prezzi probabilmente subiranno un lieve livellamento verso il basso sí, ma la diminuzione dei tassi di mutuo da parte delle banche renderà comunque appetibile l’investimento sul mattone.

Cambiamento radicare del concetto di “vendita”

Vendere da casa sul web

Al momento purtroppo, a meno che non si abbia la bacchetta magica, non è possibile fare previsioni precise su cosa succederà al mercato immobiliare nei prossimi tempi.

Solamente una cosa è certa, la vendita di case non sarà più la stessa. La reclusione forzata ha fatto scoprire, anche a chi ancora non ne conosceva le potenzialità, Internet e tutto il mondo che gira intorno al marketing online. Tutti hanno imparato a informarsi leggendo articoli blog, vedere annunci e ad acquistare sul web.

I venditori del futuro che siano privati cittadini, o professionisti del settore, dovranno essere sempre più specializzati nel web marketing immobiliare.

Bisognerà saper:

  • Creare annunci scritti Ad-hoc per essere indicizzati (trovati) nei motori di ricerca, Google su tutti.
  • Saper sponsorizzare immobili su Facebook, Instagram, e su tutti i Social Network.
  • Saper sfruttare Google e la sua sezione a pagamento SEM.
  • Munirsi di tecnologia che permetta Virtual Tour delle abitazioni da vendere e foto a 360°.

Il mercato immobiliare dopo il Coronavirus

  • Investire in pubblicità mirata diventerà fondamentale, perché FONDAMENTALE sarà arrivare prima degli altri a quei (sempre meno) potenziali acquirenti che hanno garanzie bancarie e che magari, se selezionati bene, saranno disposti anche a spendere di più per la casa dei loro sogni. Come abbiamo spiegato bene nel nostro articolo su come vendere casa velocemente.

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L’Incarico di vendita in Esclusiva

Ci sono agenzie che promettono di vendere la tua casa Gratis. E c’è chi gli crede. Ti serviresti mai di un servizio talmente scadente da essere erogato Gratis? Eppure qualcuno lo fa. Ci sono agenzie che non sanno negoziare un buon contratto per sè stesse e si offrono di negoziare per i clienti la vendita di un immobile. E c’è chi affida la propria casa a loro.

Faresti negoziare la vendita di una casa a qualcuno che non è in grado di negoziare nulla per se stesso? Qualcuno ancora lo fa.

Faresti negoziare la vendita della tua casa simultaneamente a piu’ agenti immobiliari?

C’è da dire che chi vende casa spesso esordisce con le seguenti frasi:

“ho dato la possibilità a diverse agenzie di portare gente a vedere la casa,se tu vendi per primo prendi la provvigione”

Si intende per il proprietario di casa che il problema non è il suo, semmai è dell’agente immobiliare perchè rischia i suoi soldi in pubblicità,rischia di investire inutilmente il suo tempo nel proporre la casa alla sua clientela perchè magari la casa è stata gia’ vista dal potenziale acquirente con un altra agenzia. 

Tu sei certo che il problema non è del proprietario di casa?

In questo modo, tuttavia, le agenzie darebbero precedenza agli incarichi in esclusiva, allungando di fatto i tempi necessari alla vendita.

In più c’è il fattore pubblicità: per quale motivo l’agenzia dovrebbe spendere gli stessi soldi di pubblicità su un immobile trattato da altre 10 agenzie? (oltretutto spesso pubblicizzato sui portali con prezzi differenti) È più facile che decida di spenderli per incarichi in esclusiva.

Pensaci un attimo, fai finta di essere un consulente, se sapessi che per vendere la casa di un cliente fosse necessario molto tempo ed anche molti soldi per marketing e pubblicità , non vorresti tutelare il tuo lavoro con un contratto?

Inoltre, dando l’incarico a più agenzie si rischia  di veicolare un messaggio sbagliato all’acquirente, che sarebbe portato a pensare: “Come mai servono 10 agenzie per vendere questo immobile? È forse un immobile con qualche problema? Stanno cercando di rifilarmi qualcosa di invendibile?”. In definitiva, si rischia di dare ai potenziali acquirenti l’ idea di un immobile che non si riesce a vendere.

Incarico in Esclusiva

Significa che il venditore si impegna per un certo periodo di tempo a lasciare che la trattativa della casa sia affidata al solo mediatore incaricato. Cosa comporta questo? La conseguenza è che se si decidesse di dare l’incarico in esclusiva si è liberi di cercare da soli un possibile acquirente, ma si dovrebbe comunque corrispondere all’agenzia un compenso.

Pre-delibera di mutuo: come aumentare il potere di acquisto

casa e soldi

Molte persone ad oggi cercano casa consapevoli di dover ricorrere ad un mutuo, ma si rivolgono alla banca per una pre-delibera solamente dopo aver trovato la casa giusta per le loro esigenze. 

Sapere però in anticipo qual’è il budget a tua disposizione e in che tempi ne potrai disporre è essenziale per poter impostare una trattativa con il proprietario per stabilire il prezzo, le modalità di pagamento e i tempi di consegna della casa. Questo è utile per metterti in una posizione di vantaggio rispetto ad altre persone che stanno cercando la tua stessa tipologia di casa, al fine di poter aumentare il tuo potere negoziale con il venditore.

Chiedi alla tua banca, o ad un consulente specializzato nel mercato dei mutui, quali condizioni di mutuo può riservarti e qual’è la documentazione necessaria per poter avere una pre-delibera di mutuo, che non è altro che un documento che attesta la disponibilità della banca a concederti un certo importo di mutuo in funzione alla tua situazione reddituale.

Darai maggiori certezze al tuo venditore e sarai per lui più credibile come acquirente rispetto alla tua concorrenza che prima di concludere dovrà andare in banca ad informarsi. Con ogni probabilità otterrai uno sconto maggiore sul prezzo.


Preliminare di Compravendita

proposta di acquisto immobiliare

Quando si compra casa, prima ancora di arrivare al tanto atteso rogito,c’è un passo da compiere che è fondamentale: il contratto preliminare di compravendita. Chiamato anche compromesso,sebbene non sia esattamente il termine più corretto, altro non è che l’atto con cui le due parti (il venditore e l’acquirente) si impegnano a stipulare in un secondo momento il contratto di compravendita vero e proprio.

Col preliminare di acquisto, dunque, non viene trasferita la proprietà dell’immobile (che rimane per il momento del venditore), ma semplicemente si obbligano le parti l’una a vendere e l’altra ad acquistare il bene oggetto del contratto. Serve a impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata: ad esempio per l’acquirente la richiesta di mutuo e per il venditore la consegna di una nuova abitazione.

E’ importante distinguere il preliminare di compravendita dalla proposta d’acquisto (modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare). La proposta d’acquisto è la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo. Fino a quando la proposta d’acquisto non è accettata dal venditore, l’acquirente può cambiare idea, a meno che essa sia stata formulata come proposta irrevocabile per un dato periodo nel qual caso la revoca,per quel periodo , è inefficace.

La proposta d’acquisto spesso viene accompagnata dal versamento di una “caparra”. Di norma si tratta di qualche migliaio di euro stabilito in proporzione rispetto al valore dell’immobile. La somma, di solito versata tramite assegno, resta bloccata per tutta la durata di validità della proposta di acquisto e, in caso di rifiuto, verrà restituita al proponente che è libero di riformularla in termini diversi.

A differenza della proposta d’acquisto, il compromesso per l’acquisto della casa ha carattere vincolante: una volta stipulato, le due parti non possono venirne meno pena importanti conseguenze. Le due parti sono obbligate a sottoscrivere un contratto di compravendita in un secondo momento, e a concludere così quell’affare

Verifiche consigliate prima di stipulare il compromesso

Prima di stipulare il compromesso per la casa, è necessario procedere ad una serie di verifiche: bisogna verificare che il venditore sia l’effettivo proprietario dell’immobile, che questo sia in regola dal punto di vista edilizio e che abbia impianti conformi alle norme di sicurezza e agli eventuali vincoli urbanistici, culturali, ambientali e paesaggistici presenti nella località in cui si trova. Inoltre, è bene che l’acquirente consulti il regolamento condominiale (onde evitare di ritrovarsi brutte sorprese, e dunque con importanti spese da sostenere per lavori già approvati) e che richieda l’attestato di certificazione energetica.

Il compratore, dal canto suo, deve confermare che l’immobile è conforme alle planimetrie catastali; deve comunicare eventuali agevolazioni di prima casa e crediti di imposta, e confermare se ha usufruito o meno di un mediatore (tipicamente, un’agenzia immobiliare); deve fornire il certificato di stato libero o l’estratto dell’atto di matrimonio, gli eventuali certificati notarili relativi a precedenti vendite dell’immobile, e la copia di bonifici o di eventuali ricevute di pagamento in caso abbia percepito una caparra o abbia pagato la provvigione al mediatore.

La tracrizione del preliminare di compravendita

L’obbligo giuridico che nasce dalla firma del preliminare ha effetto solo tra le parti. Questo significa che nonostante la firma del preliminare il venditore:

– potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone ovvero costituire su di esso diritti relai di godimento

– potrebbe iscrivere ipoteche sull’immobile

Se questo accade, non si può chiedere al giudice di invaliditare la vendita o la costituzione del diritto reale di godimento o la concessione dell’ipoteca,ma si può solo chiedere il risarcimento dei danni.

Detto questo,il rimedio per evitare queste spiacevoli conseguenze è la trascrizione del preliminare,per la quale necessita l’intervento del notaio

notaio sì o no?

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare rientra nella tipologia – prevista dalla Legge – delle scritture private. Viene quindi stipulato da venditore e acquirente di comune accordo, senza l’obbligo di andare dal notaio (salvo casi specifici). La scrittura privata può però essere anche autenticata – dunque le parti vanno dal notaio per farsi autenticare le firme, regalandosi così una tutela in più  – oppure registrata all’Agenzia delle Entrate, dove si pagherà il registro di imposta dando così alla scrittura una data certa.

Il vantaggio di rivolgersi ad un notaio, anche nei casi in cui non è obbligatorio farlo, è sostanzialmente la tutela per l’acquirente.        All’atto della vendita, a prevalere non saranno le ragioni di chi ha firmato per primo il compromesso ma di chi per primo lo ha trascritto nei pubblici registri. Senza contare che, quando si va a stipulare il contratto preliminare di compravendita immobiliare con un soggetto sconosciuto o di cui non si hanno garanzie, può davvero essere l’unico modo per tutelarsi quanto più possibile.

Se si opta per la scrittura privata autenticata, il notaio andrà a richiedere la registrazione mediante procedura automatica tramite il MUI (Modello Unico Informatico), e ad effettuare entro 30 giorni dalla stipula il pagamento dell’imposta di registro; se si sceglie invece la scrittura privata non autenticata, questa può essere registrata in qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate e si deve versare l’imposta di registro mediante modello F23 (da presentare in banca o all’ufficio postale)

Il modello F23 dovrà riportare nome e cognome delle parti e il loro codice fiscale, l’indicazione dei codici tributo per l’imposta di registro (109T e, in caso di somme versate a titolo di acconto o di caparra, 104T) e per gli eventuali diritti fissi/speciali (codice 964T), e le relative causali. Bisognerà poi consegnare all’Agenzia delle Entrate due copie del preliminare sottoscritte in originale dalle parti, il modello 69, il modello RR e – per l’appunto – l’F23 quietanzato.

Inadempimento del contratto di compravendita: le conseguenze

Ma cosa succede, se una delle due parti non rispetta il contratto preliminare di compravendita immobiliare? A stabilirlo è l’articolo 2932 del Codice Civile, che dispone il trasferimento della proprietà all’acquirente, che andrà a pagare la somma pattuita. Tuttavia, questo può richiedere la risoluzione del contratto con risarcimento dei danni subiti o – in caso avesse già corrisposto una caparra confirmatoria – che questa gli venga restituita in sede di recesso del contratto.

In caso il venditore sia inadempiente, infatti, il compratore – a patto che il preliminare sia stato regolarmente trascritto – può vantare un privilegio per la restituzione di quanto pagato anticipatamente. Quali sono i crediti privilegiati? Il credito restitutorio relativo al prezzo anticipato dal promissario acquirente al promissario venditore, il diritto a vedersi corrisposto il doppio della caparra confirmatoria versata, l’eventuale penale prevista per l’inadempimento del venditore.

Dunque, se il venditore non si presenta dal notaio per firmare il contratto di compravendita, l’acquirente, che è la parte lesa, può svincolarsi dal contratto oppure fare in modo che, attraverso una sentenza, il Tribunale gli trasferisca la proprietà pur senza la collaborazione del venditore. Se si opta per la risoluzione del contratto, l’acquirente può richiedere il risarcimento della perdita patrimoniale subita (che deve essere dimostrabile); se si chiede il trasferimento della proprietà, dovrà invece pagare il residuo del prezzo al venditore inadempiente. In entrambi i casi, è necessario ovviamente l’intervento del giudice.

E se è invece l’acquirente a tirarsi indietro? Anche in questo caso, il venditore può richiedere al tribunale la risoluzione del contratto (insieme ad un eventuale risarcimento dei danni subiti) oppure il trasferimento coattivo della proprietà dell’immobile.

Tra il preliminare e la vendita

Il preliminare deve contenere tutte le clausule di una vendita.Pertanto già al preliminare le parti sono chiamate alla massima collaborazione per agevolare la verifica di tutte le condizioni necessarie per la firma del contratto. Il giorno della vendita,prima della firma, è opportuno inoltre che l’acquirente visiti effettivamente la casa da acquistare,verifichi se è pronta per la consegna e se è stata lasciata secondo gli accordi presi con il venditore. Per agevolare le parti si indica di seguito,senza pretesa di completezza,la lista dei documenti e degli adempimenti importanti.

Gli obblighi del Venditore

– copia del suo atto notarile d’acquisto con nota di trascrizione ( o dichiarazione di successione e relativi documenti) e regolamento di condominio;

– planimetria catastale (depositata in catasto) evidenziando se la casa è di fatto uguale alla planimetria. I venditore dovrà dichiarare in atto definitivo, a pena nullità dello stesso, la conformità dei dati catastali e delle planimetrie depositate in catasto con lo stato di fatto;

– tutti i provvedimenti edilizi e urbanistici (segnalazioni certificate di inizio attività,denunce di inizio attività,permessi di costruire,condoni,etc.) che riguardano la casa,con i relativi documenti presentati al Comune;

– certificato di agibilità;

– certificato di stato libero o estratto riassunto dell’atto di matrimonio.

Dovrà comunicare se l’immobile è:

– locato a terzi; in tal caso dovrà consegnare il contratto di locazione;

– gli impinati interni sono a norma di legge e se è in possesso delle dichiarazioni di conformità degli impianti e del libretto d’uso e manutenzione; in caso contrario andranno fatti redigere da un tecnico specializzato salva diversa pattuizione tra le parti.

Se l’immobile è gravato da ipoteca dovrà fornire:

– copia del contratto di mutuo;

– ricevuta del versamento di estinzione mutuo;

– eventuale copia dell’atto di assenso alla cancellazione di ipoteca o richiesta di estinzione d’ufficio.

Dovrà quindi comunicare se:

– l’unitò immobiliare è dotata di attestato di certificazione energetica;

– ha mai usufruito di detrazioni fiscali di ogni tipo per lavori di ristrutturazione o per risparmi energetici;in caso positivo si dovrà precisare se tali detrazioni rimarranno in capo al venditore o passeranno all’acquirente;

– è intervenuto un mediatore; in tal caso dovrò comunicare il nominativo con relativi dati,costo della mediazione e copia dei mezzi di pagamento usati.

Dovrà inoltre far predisporre all’amministratore di condominio una comunicazione dalla quale risulti:

– che gli oneri condominiali inerenti l’unità immobiliare in oggetto siano stati regolarmente pagati;

– se ci sono delibere condominiali o lavori in corso che comportino spese straordinarie;

– se ci sono liti giudiziarie pendenti;

– se il condominio è dotato del contratto di servizio energia. Dovrà anche farsi consegnare dall’amministratore di condominio copia del provvedimento di agibilità.

All’Atto di vendita infoine dovrà portar:

– lettera dell’amministrazione di condominio che attesti quanto sopra;

– certificato di stato libero o estratto riassunto di matrimonio;

– le chiavi di casa.

Gli obblighi del Compratore

– confermare se lostato di fatto dell’immobile è conforme alla planimetria catastale;

– confermare se usufruisce di agevolazioni fiscali per la prima casa e di eventuali crediti d’imposta (ovvero se è in procinto di vendere la prima casa o l’ha veduta da meno di un anno);in tale ultimo caso dovrà fornire al notaio l’atto di acquisto e di vendita di casa;

– confermare se si è avvalso di un mediatore.

All’atto di vendita il compratore dovrà fornire:

– certificato di stato libero o estratto riassunto di matrimonio;

– eventuale certificazione notarile inerente alla vendita della sua vecchia casa per il “credito d’imposta”;

– copia di bonifici o assegni per caparra,prezzo dell’immobile e provvigione del mediatore.