Affitto a canone concordato: cosa c’è da sapere?

Affitto con canone concordato

L’affitto a canone concordato è una tipologia di contratto che sta prendendo sempre più piede nel mercato degli ultimi anni. Si tratta di un accordo che risulta essere vantaggiosa sia per il proprietario dell’immobile che per il potenziale inquilino. Dopo aver visto insieme come risparmiare sulla prima casa, andiamo a vedere anche come ottenere il massimo dei vantaggi sulla seconda proprietà. 

Ecco tutto quello che c’è da sapere.

In cosa consiste l'affitto a canone concordato

L’affitto a canone concordato prevede una pigione mensile prestabilita. A seguito di un accordo tra Comuni, associazioni di proprietari ed associazioni di inquilini sono stati stabiliti, a seconda della tipologia e della zona, dei range di prezzo in cui fissare il canone di locazione. Si tratta di tariffe inferiori rispetto a quelle di mercato e quindi, l’inquilino che adotterà questa soluzione, otterrà un risparmio rispetto al valore di mercato dell’immobile.

Durata

Il contratto di locazione a canone concordato prevede una durata di tre anni più due di rinnovo automatico. Una volta scaduto il primo termine infatti, se non viene presentata disdetta dal proprietario o dall’inquilino tramite raccomandata a/r (con almeno sei mesi di anticipo) il contratto si rinnova per altri due alle stesse condizioni. Passati i cinque anni totali, le due parti dovranno decidere se rinnovare il contratto (anche modificandolo) oppure rinunciare.

Vantaggi per il proprietario

I più grandi vantaggi per i proprietari che decidono di optare per l’affitto a canone concordato sono sicuramente quelli fiscali:

  • Possibilità di scegliere l’opzione della cedolare secca, che prevede una tassazione sul reddito ridotta dal 21% al 10%;
  • Imponibile Irpef è ridotto al 66,5%, anziché l’85% ordinario (se non si opta per la cedolare secca)
  • L’imposta di registro, dell’1,4% annuo sul valore del canone, anziché del 2%;
  • Aliquote IMU minori o maggiori detrazioni.

Vantaggi per l'inquilino

L’affitto a canone concordato risulta essere molto vantaggioso anche per gli inquilini che avranno detrazioni fiscali per un importo massimo di:

  • 495,80 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro;
  • 247,90 euro se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro ma non a 30.987,41 euro.

Dove farlo?

Il servizio viene spesso offerto da Centri di Assistenza fiscale abilitati, come ad esempio il Caf e Patronato Roma Prati, che si occupano sia della stesura del contratto che della registrazione dello stesso presso l’Agenzia delle Entrate.

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Regolarizzare la planimetria prima di vendere casa

Regolarizzare la planimetria catastale

Un passaggio fondamentale quando si vuole vendere casa è senza dubbio quello di regolarizzare la planimetria catastale.

Per poter portare a termine la compravendita infatti, deve esserci una totale corrispondenza tra la pianta di casa depositata al catasto e quella reale.

Planimetria catastale non conforme: cosa fare

Piccole difformità

Se si tratta di discrepanze di lieve entità, che interessino quindi il numero di vani, la superficie calpestabile o la destinazione d’uso (ad esempio la posizione di una finestra interna leggermente spostata rispetto alla piantina), si parla di discrepanza grafica.

Sarà sufficiente, in fase di compravendita, presentare l’attestato di conformità di un tecnico abilitato per sollevare da responsabilità sia il proprietario che il notaio.

Difformità importanti

Nel caso, ad esempio, ci sia stata una ristrutturazione dell’immobile, con modifiche riguardanti la disposizione, il numero e la tipologia dei vani, stiamo parlando di discrepanze rilevanti.

Se è stata chiesta dal proprietario regolare autorizzazione al Comune di competenza ma non è stata regolarizzata la planimetria, basterà, entro 30 giorni dalla fine dei lavori, comunicare al Catasto le variazioni effettuate tramite la procedura telematica Docfa.

Passato il termine bisognerà effettuare un ravvedimento operoso pagando, oltre al costo della variazione catastale, una sanzione compreso tra 103,20 euro e 172 euro.

Variazione abusive

Quando il proprietario, ha effettuato modifiche rilevanti interne all’immobile, o agli spazi esterni di pertinenza senza comunicare né al Comune né al catasto le variazioni fatte, stiamo parlando di difformità urbanistica e catastale.

Per poter vendere casa, sarà necessario incaricare un tecnico specializzato che dovrà presentare richiesta di Sanatoria al Comune e, successivamente,  dovrà regolarizzare la planimetria catastale.

Difformità non sanabili

Nel caso in cui le modifiche effettuate su un immobile risultino insanabili (c’è purtroppo anche questa possibilità) non sarà possibile regolarizzare la planimetria prima di vendere casa e sarà quindi necessario effettuare un ripristino.

Significa riportare lo stato dell’immobile a quello che era presente nei progetti, rimuovendo o demolendo tutte le modifiche apportate.

Regolarizzare la planimetria prima di vendere casa: un consiglio

Ci sono un’infinità di cose da sapere nel mondo dell’immobiliare. Ci sono molte regole da rispettare e si presentano con regolarità problematiche che vanno risolte tempestivamente se non si vuole incorrere in perdite di denaro anche gravi.

Affidatevi ad un professionista.

Non sarà una spesa in più, ma tanti pensieri in meno!

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Agevolazioni prima casa dopo il Covid-19

casa in miniatura con chiavi grandezza naturale

Con il Decreto Liquidità 23/2020, il Governo, ha avviato diversi provvedimenti che riguardano la vita di tutti i giorni degli italiani. Tra le novità più interessanti, ha ufficialmente rimandato al 2021, tutte le scadenze che riguardano le agevolazioni prima casa dopo il Covid-19. Chiunque abbia acquistato un’abitazione nel periodo del Coronavirus, non rischia quindi di perdere i vantaggi previsti dalla normativa in corso. Il periodo a cui fa riferimento il decreto parte dal 23 Luglio 2020 e termina il 31 Dicembre 2020.

Le imposte coinvolte sono:

  • l’imposta di registro, (tassa del 2% del valore catastale, che è dovuta nelle compravendite di abitazioni tra privati)
  • l’imposta sul valore aggiunto (tassa del 4% del prezzo, dovuta obbligatoriamente nelle compravendite tra impresa costruttrice a privato)
  • le imposte ipotecaria e catastale (tasse di euro 200,00 l’una, da pagare in caso successione oppure in caso di donazione)

Quali scadenze sono state rimandate?

I rinvii riguardano:

  • Il periodo fissato a 12 mesi in cui bisogna vendere la propria abitazione dopo averne acquistata un’altra con l’agevolazione prima casa.
  • Il termine di 12 mesi in cui chi ha venduto una casa usufruendo dell’agevolazione prima casa, deve comprare un altro immobile.
  • La scadenza di 18 mesi in cui chi ha acquistato un’abitazione, usufruendo dell’agevolazione prima casa, deve trasferirci la propria residenza.

Nel caso in cui i termini stessero già decorrendo verranno congelati nel periodo sopra indicato e riprenderanno direttamente nel 2021.

Il Covid-19 quindi, dopo aver inevitabilmente influenzato il mercato immobiliare, come già scritto in un nostro precedente articolo, influenza anche le scadenze delle agevolazioni prima casa.

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La Carta d’Identità della tua casa

Carta d'Identità Incasa

Uno dei prodotti di successo sviluppato dai consulenti di In Casa è la “carta d’identità dell’immobile

Consigliato per chi deve vendere o acquistare casa per evitare di andare incontro a spiacevoli sorprese.

Si tratta di un’analisi approfondita e dettagliata di tutti gli aspetti tecnici, legali ed economici dell’immobile, che permetterà di poter intervenire in anticipo evitando eventuali problematiche riguardo le difformità catastali piuttosto che le irregolarità urbanistiche, rassicurando il venditore e il compratore.

Il fascicolo verrà consegnato

Al venditore: completo di tutta la documentazione idonea per la vendita, dalla documentazione catastale alla certificazione energetica ed eventuale preventivo sui costi o crediti d’imposta per la vendita.

Al compratore: check completo della documentazione dell’immobile, preventivo delle spese notarili, preventivo per eventuale ristrutturazione, simulazione rata mutuo per accesso al credito dell’80% sul prezzo di acquisto. 

Un immobile provvisto del fascicolo “Carta d’identità” potrà essere venduto con maggior facilità al giusto prezzo rispetto ad altri concorrenti e in breve tempo

Vendere casa dopo il Corona Virus

Quello che sappiamo di certo del mercato immobiliare in questo 2020 sono i dati del primo bimestre, che, secondo le principali fonti di stime, riportano nella città di Roma un calo del 10%.

C’è però da considerare che si parla di stime e non di dati reali e accertati.

Detto questo è del tutto inutile fare allarmismi su quello che accadrà in seguito, salvo restando che se l’emergenza coronavirus dovesse prolungarsi per diversi mesi, allora potrà nascere l’ipotesi di una diminuzione dei prezzi di vendita dovuti dalla poca domanda.Al contrario invece la pensano parte degli investitori Immobiliari, che parlano di un possibile aumento dello 0,5% delle case, dovuto dalla elevata accessibilità economica e bassi costi di finanziamento che supporteranno la domanda.

Se le tue intenzioni erano quelle di vendere casa in questo anno 2020, il nostro consiglio è quello di attivarsi sin da subito per una stima attuale del tuo immobile e metterlo in vendita evitando l’eventuale diminuzione del prezzo.

Potrai intanto informarti su come vendere casa velocemente

Vendere casa da Privato

I nostri reali 3 MOTIVI “Vendere da privato non porta risparmio”

Cari lettori, per chi ancora non mi conosce,mi chiamo Francesco D’Ambrosio e faccio parte dell’agenzia immobiliare IN CASA. Prima di spiegarvi i 3 motivi secondo i quali vendere privatamente non porta quasi mai ad un reale risparmio,almeno che non vendiate al vostro vicino di casa, voglio raccontarvi in questo articolo la mia esperienza,o meglio quella dei miei genitori quando hanno deciso di vendere la loro casa. Premetto che io ero solo un ragazzino di 14 anni ma ricordo ancora ad oggi tutto il processo di vendita. I miei genitori decisero di vendere la casa per acquistarne una più grande e decisero di farlo privatamente con l’intento di risparmiare il costo dell’agenzia. La prima cosa che ti viene in mente è questa: metto in vendita da privato così non pago la commissione e gli acquirenti sono disposti a pagare di più perché neanche loro hanno la spesa dell’agenzia.

Così mio padre si impegno’ in prima persona nel mettere l’annuncio di vendita gratuito su porta portese e un cartello “Vendesi” sul balcone, dando disponibilità per le visite solo in alcuni orari della settimana per causa del tempo che dedicava al proprio lavoro. Ricordo che nei primi 3 mesi non ci furono piu’ di 2 visite, dovuto al prezzo di richiesta, (tant’è che decisero di ribassarlo del 10%) e dalla poca visibilità degli annunci(il tuo potenziale acquirente rischia di non vederla neanche).Dopo più di 5 mesi trovarono per conoscenza una famiglia interessata e si accordarono tra le parti ricevendo così un piccolo acconto dai compratori in attesa di richiedere il mutuo dalla propria banca. I miei genitori dopo mesi di attesa (passivi in attesa di una chiamata per l’annuncio) erano euforici di aver finalmente trovato l’acquirente e a loro volta impegnarono la caparra ricevuta per la proposta d’acquisto di una casa in costruzione. Purtroppo le cose non andarono nel verso giusto, in seguito i miei genitori riceverono la notizia che hai compratori non gli era stato concesso la cifra di mutuo richiesta e pertanto erano impossibilitati nel poter comprare la casa (i miei genitori si erano fidati delle parole di queste persone ignare del loro livello di accesso al credito).

Non hanno potuto valutare altre offerte, perdendo del tempo prezioso perché i valori di mercato si sono abbassati, dunque hanno perso anche dei soldi oltre allo stress e lo stato d’animo che c’era in casa. In più ha continuato a pagare le tasse sulla casa e le varie spese condominiali.

A quel punto mio padre nonostante lo sconforto, perché pensava fosse tutto molto più semplice,decise di rischiare ( 10.000 euro di caparra versati al costruttore) e mantenere comunque l’impegno di voler acquistare la casa in costruzione di cui si erano innamorati e far intervenire per la vendita della loro casa un agenzia immobiliare di zona che aveva acquisito una buona reputazione professionale e da tempo corteggiavano con tecniche di marketing la nostra casa. La speranza era quella di vendere in 4 mesi! ( e pensare che avevamo buttato 6 mesi di tempo)

Per non farvela troppo lunga… L’agente immobiliare si dimostrò preparato mantenendo la promessa dei tempi di vendita secondo le loro statistiche di mercato fino a quel periodo.

Ricordando che senza gli acquirenti la tua casa non ha valore, lo acquista nel momento in cui qualcuno è fortemente motivato a spendere dei soldi per comprarla

Fecero una sola visita portando un cliente “profilato”, ossia con reale esigenza di acquistare e possibilità (verificata con anticipo) di accesso al credito. La casa fu venduta in 2 Mesi!

Beh ,vi confesso che ho intrapreso la professione da agente immobiliare grazie anche a questa esperienza vissuta con i miei genitori che mi ha permesso di constatare l’importanza di un agente immobiliare (sia chiaro non parlo del ragazzetto senza patentino immobiliare ma di un professionista abilitato all’albo degli agenti).E non smetterò mai di dire che vendere da privato può diventare un bagno di sangue e invece di risparmiare la provvigione rischi di perdere un sacco di soldi e di tempo inutilmente!

i nostri reali 3 MOTIVI “Vendere da privato non porta risparmio”

  1. Scarsa visibilità pubblicitaria

Bisogna investire contemporaneamente su piu’ portali immobiliari (e non solo) con abbonamenti che permettono ai propri annunci di avere maggiore visibilità nelle prime pagine. Per rendervi l’idea un singolo annuncio ha un costo medio di € 60,00 per ciascun portale immobiliare.

  1. Selezione delle Visite

Noi dell’agenzia InCasa ,come già sottolineato in altri articoli,riteniamo che sia fondamentale ottimizzare i tempi di lavoro nel rispetto del venditore e del compratore. Pertanto accompagnamo i nostri clienti alle visite di casa solo dopo aver offerto una consulenza di finanziamento gratuita, al fine di verificare la loro possibilità di accesso al credito.

  1. Processo di Vendita

Prima di mettere in vendita la propria casa, è fondamentale verificare l’idonietà di tutta la documentazione dell’immobile stesso:

  • Atto di provenienza
  • Visura e planimetria catastale
  • Titolo edificatorio abilitativo
  • Certificato di destinazione urbanistica
  • Certificato di agibilità o abitabilità
  • Regolamento di condominio
  • Dichiarazione di regolare pagamento delle spese condominiali
  • Contratto di locazione ( se l’immobile è affittato)
  • Certificazioni di conformità degli impianti e libretto della caldaia
  • Copia del contratto di mutuo

Successivamente bisognerà capire qualè il giusto prezzo di mercato della tua casa. Sarà determinante non sbagliare la valutazione se vuoi evitare anni di attesa e realizzare molto meno di quelle che erano le tue aspettative ( abbiamo trattato questo argomento in un precedente articolo https://www.incasaimmobiliare.it/2020/03/27/lincarico-di-vendita-in-esclusiva/).

In fine per arrivare alla conclusione della vendita ci aspetta la gestione della trattativa con il compratore, che è tutt’altro che semplice. Il rischio è quello di svendere o in altri casi di non portare a termine la vendita,prolungando ulteriormente i tempi per la ricerca di un nuovo acquirente. Gestire questa fase quando si è coinvolti emotivamente può influire in maniera negativa rispetto ad un professionista distaccato tra le parti e con la giusta visione delle scelte da proporre.