Certificato di agibilità: perché è un dettaglio che può cambiare tutta la trattativa

Nel mercato immobiliare romano capita spesso: l’appartamento è bellissimo, la visita è andata bene, la trattativa sembra vicina… e poi arriva quella domanda che sposta tutto:

“C’è l’agibilità?”

Per alcuni è un tecnicismo. In realtà è una delle informazioni più delicate, perché riguarda un punto essenziale: l’immobile è formalmente idoneo a essere utilizzato (abitato o usato per la destinazione prevista)?
E quando l’agibilità manca o non è chiara, può incidere su mutuo, prezzo, tempi e serenità del rogito.

Cos’è il certificato (o segnalazione) di agibilità

In parole semplici, l’agibilità è l’attestazione che un immobile:

• rispetta requisiti di sicurezza, igiene, salubrità
• ha impianti e condizioni coerenti con le norme e la destinazione d’uso
• è “utilizzabile” per ciò per cui è stato realizzato (abitazione, ufficio, ecc.)

Oggi, più che “certificato” in senso classico, si parla spesso di Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), che viene presentata al Comune con documentazione tecnica.

Quando serve davvero (e quando diventa un problema)

In quali casi è importante

• Compravendita: non sempre è “obbligatoria” in senso assoluto per vendere, ma è spesso determinante per:
  • ottenere il mutuo
  • evitare contestazioni dopo l’acquisto
  • sostenere il prezzo richiesto con maggiore forza
• Nuove costruzioni / ristrutturazioni importanti
• Cambio di destinazione d’uso (da ufficio ad abitazione, ecc.)
• Locazioni: l’agibilità può diventare un tema anche in fase di affitto, soprattutto per contratti più “strutturati” e per immobili a reddito.

Quando crea attrito in trattativa

• l’agibilità non c’è e nessuno lo sapeva
• c’è, ma non è coerente con lo stato attuale (es. modifiche interne non regolarizzate)
• mancano documenti collegati (collaudi, impianti, conformità urbanistica)

Cosa temono davvero acquirente e venditore?

Se sei ACQUIRENTE

• “E se poi il mutuo non passa?”
• “Sto comprando qualcosa che potrebbe creare problemi futuri?”
• “Se devo rivendere, mi penalizza?”
• “Se ci sono difformità, chi paga per sistemarle?”

Se sei VENDITORE

• “Rischio di perdere l’acquirente all’ultimo?”
• “Devo abbassare il prezzo?”
• “Quanto tempo e costo serve per regolarizzare?”
• “Se ho un immobile datato, è normale non avere l’agibilità?”

I 5 errori più comuni sull’agibilità (da evitare)

1. Scoprirlo tardi: parlarne solo quando la proposta è già firmata
2. Confondere conformità catastale con agibilità (non sono la stessa cosa)
3. Pensare che ‘se ci abito, allora è agibile’ (non è automaticamente vero)
4. Non verificare lo storico: alcuni immobili hanno agibilità parziale o per fabbricato, non per singola unità
5. Gestire tutto “a voce” senza una clausola chiara su tempi e responsabilità

Cosa controllare prima di comprare (checklist acquirente)

Checklist ACQUIRENTE

• Esiste un documento di agibilità / SCA? (o riferimento per fabbricato)
• La destinazione d’uso attuale è coerente? (abitazione/ufficio)
• Ci sono lavori fatti negli anni che possono aver “rotto” la regolarità?
• L’immobile è mutuabile? (verifica preventiva con banca/consulente)
• Inserire in proposta una clausola chiara: documenti, tempi, condizioni

(ES. pratico): non chiedere solo “c’è l’agibilità?”, chiedi:
“Mi mostra la documentazione e verifichiamo coerenza con lo stato attuale?”
È la differenza tra una trattativa elegante e una trattativa fragile.

Cosa fare se devi vendere (checklist venditore)

Checklist VENDITORE

• Verifica subito la situazione (prima di pubblicare l’annuncio)
• Prepara un “fascicolo immobile” con i documenti essenziali
• Se manca l’agibilità, valuta con un tecnico:
  • se è ottenibile
  • tempi e costi
  • se ci sono ostacoli (difformità, impianti, parti comuni)
• Comunica con chiarezza: la trasparenza riduce le rinegoziazioni e aumenta fiducia

Perché conviene

• acceleri le decisioni degli acquirenti seri
• riduci il rischio che la banca blocchi il mutuo
• difendi il prezzo con più forza

Agibilità mancante: che succede in pratica?

Non esiste una risposta unica: dipende dal tipo di immobile, dall’epoca, dalla documentazione disponibile e dallo stato attuale. In molti casi si può:

• regolarizzare (se ci sono le condizioni)
• gestire contrattualmente con clausole specifiche (con consapevolezza e tutele)
• ripensare il target (es. investitore cash vs acquirente con mutuo)

Come cambia la trattativa (in modo molto concreto)

• può allungare i tempi
• può aumentare le richieste di garanzie/penali
• può incidere sul valore percepito e sul prezzo finale
• può determinare se un immobile è finanziabile o no

Clausole utili (senza legalese, ma chiare)

Quando l’agibilità è un tema, in proposta/accordi è utile mettere nero su bianco:

• se l’agibilità è presente e verrà consegnata
• oppure se manca: come si gestisce (chi fa cosa, entro quando)
• condizioni sospensive legate a mutuo / documenti (se necessario)
• tutela economica (deposito, penale, tempi) se la consegna documentale è determinante

FAQ

Il certificato di agibilità è obbligatorio per vendere casa?

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In molte compravendite si può vendere anche senza, ma può incidere su mutuo, valore, tempi e rischi. La cosa fondamentale è verificare e gestire la situazione in modo trasparente e contrattualmente corretto.

Se manca l’agibilità, posso ottenere il mutuo?

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Dipende dalla banca e dal caso specifico. Per questo è utile verificare prima e non arrivare al rogito con dubbi aperti.

Agibilità e conformità catastale sono la stessa cosa?

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No. Il Catasto fotografa dati e planimetrie; l’agibilità riguarda l’idoneità e i requisiti per l’uso dell’immobile.

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Se stai comprando o vendendo a Roma e vuoi evitare sorprese su agibilità e documenti, InCasa può aiutarti con una verifica preventiva e una strategia di trattativa chiara: così proteggi tempi, prezzo e serenità fino al rogito.

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