Cos’è una proposta di acquisto vincolata al mutuo?

Nel mercato immobiliare attuale, è sempre più frequente ricevere proposte di acquisto che contengono la clausola sospensiva per l’ottenimento del mutuo.

Questo significa che l’acquirente si impegna a comprare la casa solo se la banca approva il finanziamento. Se la banca rifiuta il mutuo, la proposta decade e il venditore si ritrova a ripartire da zero.

Il mercato è cambiato: attenzione alla solvibilità degli acquirenti

I tempi in cui un acquirente poteva ottenere un mutuo per il 100% del prezzo di acquisto sono finiti. Oggi:

• Le banche finanziano al massimo l’80% del valore di mercato dell’immobile (Loan To Value 80%).
• La concessione del mutuo è legata alla perizia di un tecnico incaricato dalla banca. Se il valore stimato è inferiore al prezzo di vendita, il mutuo verrà calcolato su quella cifra più bassa.
• I criteri di concessione sono più severi: reddito, contratto di lavoro, anzianità lavorativa e rapporto rata/reddito devono rispettare parametri rigidi.

La paura degli acquirenti (e il rischio per il venditore)

Anche quando un potenziale acquirente ha buone credenziali, oggi è più cauto.
Molti hanno il timore di:

• Non ottenere l’importo necessario dalla banca
• Perdere la caparra confirmatoria se non riescono a rispettare il preliminare

Per questo chiedono di inserire una clausola sospensiva nella proposta di acquisto, che li protegge ma espone il venditore a una situazione di incertezza.

Proposta vincolata al mutuo: vantaggi e svantaggi per il venditore

Vantaggi

• Allarga il bacino di potenziali acquirenti
• Offre un’opportunità a chi non ha liquidità immediata

Svantaggi

• La vendita rimane “sospesa” fino all’approvazione del mutuo
• Possibilità di perdere tempo se la banca rifiuta il finanziamento
• Difficoltà a pianificare un eventuale nuovo acquisto

‍Come selezionare acquirenti realmente solvibili

Molte agenzie immobiliari accettano qualunque proposta pur di concludere. Noi di InCasa facciamo il contrario:

• Screening preventivo dei potenziali acquirenti con i nostri consulenti finanziari
• Verifica dei requisiti reddituali e patrimoniali prima di portare un’offerta al tavolo
• Collaborazione con istituti bancari per avere un quadro chiaro della fattibilità del mutuo

In questo modo, evitiamo di far perdere tempo prezioso ai nostri clienti e riduciamo il rischio di proposte che non arriveranno mai al rogito.

Conclusione: prendila o lasciala?

Accettare una proposta di acquisto vincolata al mutuo può essere una scelta giusta se l’acquirente ha reali possibilità di ottenere il finanziamento. Il segreto è valutarlo in anticipo con un’analisi finanziaria seria.

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