Quando si compra casa, prima ancora di arrivare al tanto atteso rogito,c’è un passo da compiere che è fondamentale: il contratto preliminare di compravendita. Chiamato anche compromesso,sebbene non sia esattamente il termine più corretto, altro non è che l’atto con cui le due parti (il venditore e l’acquirente) si impegnano a stipulare in un secondo momento il contratto di compravendita vero e proprio.
Col preliminare di acquisto, dunque, non viene trasferita la proprietà dell’immobile (che rimane per il momento del venditore), ma semplicemente si obbligano le parti l’una a vendere e l’altra ad acquistare il bene oggetto del contratto. Serve a impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata: ad esempio per l’acquirente la richiesta di mutuo e per il venditore la consegna di una nuova abitazione.
E’ importante distinguere il preliminare di compravendita dalla proposta d’acquisto (modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare). La proposta d’acquisto è la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo. Fino a quando la proposta d’acquisto non è accettata dal venditore, l’acquirente può cambiare idea, a meno che essa sia stata formulata come proposta irrevocabile per un dato periodo nel qual caso la revoca,per quel periodo , è inefficace.
La proposta d’acquisto spesso viene accompagnata dal versamento di una “caparra”. Di norma si tratta di qualche migliaio di euro stabilito in proporzione rispetto al valore dell’immobile. La somma, di solito versata tramite assegno, resta bloccata per tutta la durata di validità della proposta di acquisto e, in caso di rifiuto, verrà restituita al proponente che è libero di riformularla in termini diversi.
A differenza della proposta d’acquisto, il compromesso per l’acquisto della casa ha carattere vincolante: una volta stipulato, le due parti non possono venirne meno pena importanti conseguenze. Le due parti sono obbligate a sottoscrivere un contratto di compravendita in un secondo momento, e a concludere così quell’affare
Verifiche consigliate prima di stipulare il compromesso
Prima di stipulare il compromesso per la casa, è necessario procedere ad una serie di verifiche: bisogna verificare che il venditore sia l’effettivo proprietario dell’immobile, che questo sia in regola dal punto di vista edilizio e che abbia impianti conformi alle norme di sicurezza e agli eventuali vincoli urbanistici, culturali, ambientali e paesaggistici presenti nella località in cui si trova. Inoltre, è bene che l’acquirente consulti il regolamento condominiale (onde evitare di ritrovarsi brutte sorprese, e dunque con importanti spese da sostenere per lavori già approvati) e che richieda l’attestato di certificazione energetica.
Il compratore, dal canto suo, deve confermare che l’immobile è conforme alle planimetrie catastali; deve comunicare eventuali agevolazioni di prima casa e crediti di imposta, e confermare se ha usufruito o meno di un mediatore (tipicamente, un’agenzia immobiliare); deve fornire il certificato di stato libero o l’estratto dell’atto di matrimonio, gli eventuali certificati notarili relativi a precedenti vendite dell’immobile, e la copia di bonifici o di eventuali ricevute di pagamento in caso abbia percepito una caparra o abbia pagato la provvigione al mediatore.
La tracrizione del preliminare di compravendita
L’obbligo giuridico che nasce dalla firma del preliminare ha effetto solo tra le parti. Questo significa che nonostante la firma del preliminare il venditore:
– potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone ovvero costituire su di esso diritti relai di godimento
– potrebbe iscrivere ipoteche sull’immobile
Se questo accade, non si può chiedere al giudice di invaliditare la vendita o la costituzione del diritto reale di godimento o la concessione dell’ipoteca,ma si può solo chiedere il risarcimento dei danni.
Detto questo,il rimedio per evitare queste spiacevoli conseguenze è la trascrizione del preliminare,per la quale necessita l’intervento del notaio
notaio sì o no?
Il contratto preliminare di compravendita immobiliare rientra nella tipologia – prevista dalla Legge – delle scritture private. Viene quindi stipulato da venditore e acquirente di comune accordo, senza l’obbligo di andare dal notaio (salvo casi specifici). La scrittura privata può però essere anche autenticata – dunque le parti vanno dal notaio per farsi autenticare le firme, regalandosi così una tutela in più – oppure registrata all’Agenzia delle Entrate, dove si pagherà il registro di imposta dando così alla scrittura una data certa.
Il vantaggio di rivolgersi ad un notaio, anche nei casi in cui non è obbligatorio farlo, è sostanzialmente la tutela per l’acquirente. All’atto della vendita, a prevalere non saranno le ragioni di chi ha firmato per primo il compromesso ma di chi per primo lo ha trascritto nei pubblici registri. Senza contare che, quando si va a stipulare il contratto preliminare di compravendita immobiliare con un soggetto sconosciuto o di cui non si hanno garanzie, può davvero essere l’unico modo per tutelarsi quanto più possibile.
Se si opta per la scrittura privata autenticata, il notaio andrà a richiedere la registrazione mediante procedura automatica tramite il MUI (Modello Unico Informatico), e ad effettuare entro 30 giorni dalla stipula il pagamento dell’imposta di registro; se si sceglie invece la scrittura privata non autenticata, questa può essere registrata in qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate e si deve versare l’imposta di registro mediante modello F23 (da presentare in banca o all’ufficio postale)
Il modello F23 dovrà riportare nome e cognome delle parti e il loro codice fiscale, l’indicazione dei codici tributo per l’imposta di registro (109T e, in caso di somme versate a titolo di acconto o di caparra, 104T) e per gli eventuali diritti fissi/speciali (codice 964T), e le relative causali. Bisognerà poi consegnare all’Agenzia delle Entrate due copie del preliminare sottoscritte in originale dalle parti, il modello 69, il modello RR e – per l’appunto – l’F23 quietanzato.
Inadempimento del contratto di compravendita: le conseguenze
Ma cosa succede, se una delle due parti non rispetta il contratto preliminare di compravendita immobiliare? A stabilirlo è l’articolo 2932 del Codice Civile, che dispone il trasferimento della proprietà all’acquirente, che andrà a pagare la somma pattuita. Tuttavia, questo può richiedere la risoluzione del contratto con risarcimento dei danni subiti o – in caso avesse già corrisposto una caparra confirmatoria – che questa gli venga restituita in sede di recesso del contratto.
In caso il venditore sia inadempiente, infatti, il compratore – a patto che il preliminare sia stato regolarmente trascritto – può vantare un privilegio per la restituzione di quanto pagato anticipatamente. Quali sono i crediti privilegiati? Il credito restitutorio relativo al prezzo anticipato dal promissario acquirente al promissario venditore, il diritto a vedersi corrisposto il doppio della caparra confirmatoria versata, l’eventuale penale prevista per l’inadempimento del venditore.
Dunque, se il venditore non si presenta dal notaio per firmare il contratto di compravendita, l’acquirente, che è la parte lesa, può svincolarsi dal contratto oppure fare in modo che, attraverso una sentenza, il Tribunale gli trasferisca la proprietà pur senza la collaborazione del venditore. Se si opta per la risoluzione del contratto, l’acquirente può richiedere il risarcimento della perdita patrimoniale subita (che deve essere dimostrabile); se si chiede il trasferimento della proprietà, dovrà invece pagare il residuo del prezzo al venditore inadempiente. In entrambi i casi, è necessario ovviamente l’intervento del giudice.
E se è invece l’acquirente a tirarsi indietro? Anche in questo caso, il venditore può richiedere al tribunale la risoluzione del contratto (insieme ad un eventuale risarcimento dei danni subiti) oppure il trasferimento coattivo della proprietà dell’immobile.
Tra il preliminare e la vendita
Il preliminare deve contenere tutte le clausule di una vendita.Pertanto già al preliminare le parti sono chiamate alla massima collaborazione per agevolare la verifica di tutte le condizioni necessarie per la firma del contratto. Il giorno della vendita,prima della firma, è opportuno inoltre che l’acquirente visiti effettivamente la casa da acquistare,verifichi se è pronta per la consegna e se è stata lasciata secondo gli accordi presi con il venditore. Per agevolare le parti si indica di seguito,senza pretesa di completezza,la lista dei documenti e degli adempimenti importanti.
Gli obblighi del Venditore
– copia del suo atto notarile d’acquisto con nota di trascrizione ( o dichiarazione di successione e relativi documenti) e regolamento di condominio;
– planimetria catastale (depositata in catasto) evidenziando se la casa è di fatto uguale alla planimetria. I venditore dovrà dichiarare in atto definitivo, a pena nullità dello stesso, la conformità dei dati catastali e delle planimetrie depositate in catasto con lo stato di fatto;
– tutti i provvedimenti edilizi e urbanistici (segnalazioni certificate di inizio attività,denunce di inizio attività,permessi di costruire,condoni,etc.) che riguardano la casa,con i relativi documenti presentati al Comune;
– certificato di agibilità;
– certificato di stato libero o estratto riassunto dell’atto di matrimonio.
Dovrà comunicare se l’immobile è:
– locato a terzi; in tal caso dovrà consegnare il contratto di locazione;
– gli impinati interni sono a norma di legge e se è in possesso delle dichiarazioni di conformità degli impianti e del libretto d’uso e manutenzione; in caso contrario andranno fatti redigere da un tecnico specializzato salva diversa pattuizione tra le parti.
Se l’immobile è gravato da ipoteca dovrà fornire:
– copia del contratto di mutuo;
– ricevuta del versamento di estinzione mutuo;
– eventuale copia dell’atto di assenso alla cancellazione di ipoteca o richiesta di estinzione d’ufficio.
Dovrà quindi comunicare se:
– l’unitò immobiliare è dotata di attestato di certificazione energetica;
– ha mai usufruito di detrazioni fiscali di ogni tipo per lavori di ristrutturazione o per risparmi energetici;in caso positivo si dovrà precisare se tali detrazioni rimarranno in capo al venditore o passeranno all’acquirente;
– è intervenuto un mediatore; in tal caso dovrò comunicare il nominativo con relativi dati,costo della mediazione e copia dei mezzi di pagamento usati.
Dovrà inoltre far predisporre all’amministratore di condominio una comunicazione dalla quale risulti:
– che gli oneri condominiali inerenti l’unità immobiliare in oggetto siano stati regolarmente pagati;
– se ci sono delibere condominiali o lavori in corso che comportino spese straordinarie;
– se ci sono liti giudiziarie pendenti;
– se il condominio è dotato del contratto di servizio energia. Dovrà anche farsi consegnare dall’amministratore di condominio copia del provvedimento di agibilità.
All’Atto di vendita infoine dovrà portar:
– lettera dell’amministrazione di condominio che attesti quanto sopra;
– certificato di stato libero o estratto riassunto di matrimonio;
– le chiavi di casa.
Gli obblighi del Compratore
– confermare se lostato di fatto dell’immobile è conforme alla planimetria catastale;
– confermare se usufruisce di agevolazioni fiscali per la prima casa e di eventuali crediti d’imposta (ovvero se è in procinto di vendere la prima casa o l’ha veduta da meno di un anno);in tale ultimo caso dovrà fornire al notaio l’atto di acquisto e di vendita di casa;
– confermare se si è avvalso di un mediatore.
All’atto di vendita il compratore dovrà fornire:
– certificato di stato libero o estratto riassunto di matrimonio;
– eventuale certificazione notarile inerente alla vendita della sua vecchia casa per il “credito d’imposta”;
– copia di bonifici o assegni per caparra,prezzo dell’immobile e provvigione del mediatore.