Conformità urbanistica per vendere casa: evita di perdere soldi!

Sei un proprietario di casa che vuole dormire sonni tranquilli?

Conosci la Relazione di conformità urbanistica e catastale o Relazione Tecnica Integrata  (RTI)?

Si tratta del documento che attesta la conformità edilizia e catastale della tua casa.

In questo articolo ti spiegherò proprio, perchè è molto importante che tu verifichi la conformità urbanistica di casa tua PRIMA di accettare qualsiasi proposta di acquisto.

Sono Francesco D’Ambrosio di InCasa e il mio compito negli ultimi 20 anni è stato quello di aiutare persone come te ad arrivare felici al giorno dell’atto notarile.

Avevamo già trattato questo argomento nel nostro Blog.

Nel caso te lo fossi perso, puoi leggere l’articolo cliccando qui.

Prima di iniziare ti voglio raccontare un episodio che ho vissuto qualche tempo fa che ti farà capire l’importanza della conformità urbanistica per vendere casa

Simone aveva deciso di vendere casa della mamma defunta in Via Riboty a Roma e mi chiese una valutazione. 

Pochi giorno dopo mi chiamò e per dirmi che avrebbe provato la vendita privatamente prima di affidarsi ad un’agenzia.

E ci riuscì pure. O meglio, quasi!

Dopo circa 8 mesi, trovò un acquirente. Il Sig. Giuseppe. Firmarono il compromesso e si accordarono per fare l’atto 20 giorni dopo. Entro il 13 Luglio.

Fin qui tutto bene, tutti felicissimi: vendita veloce, prezzo adeguato, nessun intoppo per il mutuo.

I dolori di pancia di Mario iniziarono però poco dopo. Quando il notaio guardando i documenti della casa si accorse di una differenza tra la scheda catastale e i disegni della concessione edilizia: mancava un balcone.

All’inizio nessuno si allarmò

Mi chiamò nuovamente e mi chiese se potevo aiutarlo a sbrogliare la situazione.

Andai a fare un sopralluogo insieme a Simone, il nostro geometra.

Fu subito evidente che era necessaria una richiesta di “accesso agli atti” presso l’ufficio tecnico del comune per verificare l’esistenza di qualche autorizzazione che giustificasse la costruzione del balcone.

Ci recammo prima possibile in Comune ma purtroppo scoprimmo che i tempi a nostra disposizione erano troppo stretti. Sarebbe stato impossibile fare tutto in meno di 20 giorni. 

Come andò a finire?

Simone perse la vendita e dovette restituire il doppio della caparra.

20.000 €. Un vero disastro.

Per sua fortuna riuscimmo a limitare i danni vendendola poi (una volta sistemata la situazione) a 8000 € in più rispetto alla proposta che aveva precedentemente accettato.

Cos'è la Relazione di conformità urbanistica e catastale o Relazione Tecnica Integrata (RTI)

È il documento che attesta la conformità urbanistica e catastale dell'immobile

Ovvero la corrispondenza tra lo stato di fatto e il titolo edilizio che ha autorizzato la costruzione o la ristrutturazione o l’ampliamento del fabbricato.

Se questa corrispondenza è perfetta, avremo la dimostrazione di conformità. Se così non fosse, bisognerà capire l’entità di tali differenze. Si potranno avere delle difformità più o meno gravi fino ad arrivare all’abuso edilizio.

Perchè è fondamentale verificare la Conformità Urbanistica per vendere casa

Perché un immobile difforme e non sanato non si può né vendere, né comprare. E, purtroppo, non tutti gli abusi edilizi sono sanabili.

Per questo motivo devi verificare la conformità urbanistica prima di accettare proposta.

Perché se ci sono irregolarità urbanistiche ed è possibile sanarle, dovrai farti carico di tutte le spese conseguenti.

Se non è possibile sanarle, non potrai vendere casa.

Ci tengo particolarmente ad avvertirti che la mancanza di conformità urbanistica può avere spiacevoli e costose conseguenze come:

  • Richiesta risarcimento danni
  • Risoluzione per inadempimento contrattuale, con eventuali richiesta danni
  • Richiesta annullamento atto, con eventuale richiesta danni.

Come si verifica la Conformità Urbanistica

Per poter verificare la conformità urbanistica per vendere casa sarà necessario ottenere l’ultimo titolo abilitativo.

Ti consiglio di delegare il tutto ad un’agenzia oppure direttamente ad un professionista abilitato che si recherà al Comune e chiederà l’accesso agli Atti.

I tempi di risposta di solito variano tra i 10 e i 30 giorni.

Una volta ottenuta la documentazione bisognerà controllare se esistono difformità tra la realtà di casa tua e i documenti urbanistici ricevuti dal comune. 

Cosa potresti aver fatto per creare queste irregolarità?

Ad esempio potresti aver verandato un balcone. Oppure potresti aver cambiato la posizione o chiuso una porta o una finestra. Basterebbe anche solo che tu abbia spostato un tramezzo

Cosa devi fare se casa tua ha delle irregolarità?

Se dalle verifiche effettuate emerge che ci sono differenze tra lo stato di fatto e i disegni depositati in comune allora non c’è la conformità urbanistica.

Dovrai rivolgerti ad un professionista abilitato che, sulla base del tipo di difformità, predisporrà la pratica edilizia adatta .

Ci sono diversi casi di difformità. Vediamo le 3 difformità più comuni:

  • Edificio totalmente abusivo
  • Variazioni di volume o superficie coperta (per esempio: se hai costruito un portico senza autorizzazione)
  • Modifiche di strutture interne (per esempio se hai realizzato un bagno extra)

Ognuna di queste segue procedure diverse per sanare , dove possibile, la situazione.

Vuoi arrivare all'atto notarile sereno e sicuro di non correre rischi?

Lo so sono discorsi macchinosi e difficili da digerire. Soprattutto perchè, come immagino non vendi case tutti i giorni.

A dire il vero non è l’unica verifica che devi fare sulla tua casa.

Non dimenticare infatti che al momento del rogito dovrai garantire oltre alla conformità urbanistica anche quella catastale.

E se vuoi, vedremo in un altro articolo come fare per ottenerla.

Concludo con un semplice consiglio: verifica sempre la conformità urbanistica edilizia prima di sottoscrivere una proposta o un compromesso. Eviterai spiacevoli e spesso costose conseguenze.

Spero davvero di esserti stato utile. 

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Un saluto

Francesco

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